قرارداد مشارکت در ساخت
🔹 قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین قراردادهای ساختمانی در ایران است که میان مالک زمین و سازنده یا سرمایه‌گذار منعقد می‌شود. در این قرارداد، مالک زمین را در اختیار سازنده قرار می‌دهد تا در قبال ساخت ساختمان جدید، درصدی از واحدهای ساخته‌شده را به عنوان سهم‌السازنده دریافت کند. این نوع قرارداد، نوعی مشارکت در سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود که به جای انتقال مالکیت زمین، مبتنی بر تقسیم سود و منافع پس از انجام پروژه است.
🔹 هدف از قرارداد مشارکت در ساخت
نوسازی بافت‌های فرسوده شهری
تأمین سرمایه برای ساخت و ساز توسط سازندگان حرفه‌ای
بهره‌برداری بهتر از زمین‌های بلااستفاده
استفاده از تخصص فنی و مالی سازنده در کنار دارایی ملکی مالک
🔹 ارکان اصلی قرارداد مشارکت در ساخت
مالک (طرف اول): کسی که صاحب زمین یا ملک است و آن را برای ساخت در اختیار می‌گذارد.
سازنده (طرف دوم): شخص حقیقی یا حقوقی (مثل شرکت ساختمانی) که متعهد به ساخت بناست.
موضوع قرارداد: زمین یا ملک موجود که قرار است تخریب و بازسازی شود.
سهم‌الشرکه طرفین: درصد مالک و سازنده از واحدهای جدید (مثلاً ۵۰-۵۰ یا ۶۰-۴۰).
مدت قرارداد: زمان تقریبی انجام پروژه از تخریب تا پایان ساخت.
ضمانت اجرا: ضمانت‌هایی مانند چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی برای حسن انجام تعهدات.
🔹 مهم‌ترین بندهای حقوقی که باید در قرارداد باشد
✅ مجوزها و پروانه ساخت: مشخص شود چه کسی مسئول اخذ پروانه ساخت و مجوزهای لازم است. معمولاً سازنده مسئول است.
✅ نحوه پرداخت هزینه‌ها: هزینه‌هایی مثل شهرداری، نظام مهندسی، انشعابات و … به عهده چه کسی خواهد بود؟
✅ تعیین دقیق متراژها و طبقات: بر اساس پروانه ساخت، باید دقیقاً مشخص شود که چه تعداد واحد، چند متر و در چه طبقه‌ای به هر طرف می‌رسد.
✅ حق فسخ و ضمانت اجرا: در صورت تأخیر در ساخت، ترک پروژه، یا عدم اجرای تعهدات، چه ضمانتی در قرارداد وجود دارد؟
✅ زمان تحویل واحدها و سند رسمی: تاریخ تحویل و زمان انتقال رسمی سندها در قرارداد باید به وضوح نوشته شود.
✅ بیمه، ایمنی و مسئولیت‌ها: هرگونه حادثه در حین کار باید تحت پوشش بیمه و مسئولیت مشخص سازنده باشد.
🔹 سهم‌الشرکه در قرارداد مشارکت چطور تعیین می‌شود؟
سهم‌الشرکه، توافقی است اما معمولاً با توجه به شرایط زیر تعیین می‌شود:
موقعیت زمین (مرکزی یا حاشیه‌ای)
متراژ زمین
میزان هزینه ساخت
سابقه و توانایی فنی سازنده
شرایط بازار مسکن
در تهران برای املاک در مناطق خوب، سهم سازنده معمولاً بین ۴۰ تا ۵۰ درصد متغیر است.
🔹 نکات مهم برای مالک پیش از امضای قرارداد
بررسی سابقه کاری سازنده و داشتن نمونه پروژه‌های قبلی
دریافت ضمانت اجرایی معتبر (چک یا ضمانت‌نامه بانکی)
درج دقیق همه شرایط در سند رسمی دفترخانه یا تنظیم قرارداد محضری
عدم تحویل سند یا وکالت تا اجرای بخش مهمی از تعهدات توسط سازنده
بررسی پروژه از نظر طرح تفصیلی، ضوابط شهرداری و قابلیت ساخت
🔹 نکات مهم برای سازنده پیش از امضای قرارداد
استعلام از سند ملک و وضعیت ثبتی آن (مثل بازداشت، رهن یا مشکلات حقوقی)
دریافت تعهد رسمی مالک برای همکاری کامل در اخذ مجوزها
تعیین دقیق شرایط تقسیم واحدها و نداشتن ابهام در درصدها
پیش‌بینی خسارت در صورت ممانعت یا تأخیر مالک
اخذ اختیار لازم از مالک برای اقدامات اجرایی (وکالت‌نامه حقوقی معتبر)
🔹 نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
این قرارداد باید یا به‌صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود یا حداقل با حضور مشاور حقوقی خبره و ترجیحاً با امضای شهود و کارشناسان فنی نوشته شود. همچنین در موارد جدی و پروژه‌های بزرگ، پیشنهاد می‌شود قرارداد از سوی دفاتر حقوقی شرکت‌های ساختمانی یا وکلای خبره تهیه شود.
🔹 مالیات و هزینه‌های مشارکت در ساخت
برخی از مهم‌ترین هزینه‌های قابل توجه:
مالیات بر نقل و انتقال (در زمان تنظیم سند رسمی)
مالیات بر ارزش افزوده برای سازنده حقیقی یا حقوقی
حق‌الثبت و عوارض شهرداری
هزینه انشعابات آب، برق، گاز، تلفن
در سال‌های اخیر با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده‌ها مشمول مالیات ساخت و نقل و انتقال هستند، مگر اینکه برخی شرایط خاص را رعایت کنند (مثل ساخت‌وساز برای بار اول توسط مالک).
🔹 نتیجه‌گیری
قرارداد مشارکت در ساخت اگر درست و دقیق تنظیم شود، می‌تواند برای هر دو طرف (مالک و سازنده) سودآور و مطمئن باشد. اما به‌دلیل حساسیت بالا و پیچیدگی‌های حقوقی، لازم است:
همه شرایط به‌صورت مکتوب، شفاف و رسمی باشد.
از مشاور حقوقی یا دفاتر اسناد رسمی کمک گرفته شود.
طرفین به تعهدات خود آگاه و پایبند باشند.
